Danh sách nhà được rao bán trên toàn quốc hiện đầy ngập với những căn nhà bị tịch thu, nhà bán dưới mức nợ, và những căn nhà mới mà những nhà xây dựng sẵn sàng thương lượng để giảm bớt giá bán hoặc tặng thêm một vài thứ trang bị trong nhà. Nếu bạn hiện đang thăm dò thị trường để mua một căn nhà, có thể bạn đang cân nhắc các lợi ích của mỗi loại tài sản được cung cấp cho người mua.
Ðừng để bị lừa. Không phải mọi căn nhà bị ngân hàng thu siết nợ rồi đều được bán lại trên thị trường với giá hạ giảm đáng kể. Không phải mọi công ty xây cất nhà đều giảm giá. Những vụ bán dưới mức nợ có thể là một chuyện may rủi - với vài người mua trải qua hàng tháng chờ đợi mà vẫn chưa mua được nhà.
Nói một cách tổng quát, cần cân nhắc mọi trường hợp, có thể bạn có lợi nhất khi mua một căn nhà do chủ bán lại và được bán theo đường lối cổ điển (hai bên người mua người bán thương thuyết giá cả qua các đại diện môi giới địa ốc), do đó đừng loại bỏ những căn nhà đó trong khi bạn tìm mua nhà.
Ðể được lợi nhất với số tiền của bạn, điều quan trọng là bạn có một sự hiểu biết về số nhà được cung cấp trên thị trường địa phương; sự biến động của thị trường sẽ liên hệ rất lớn tới việc nhà được ấn định với giá cả khác nhau. Ngoài ra, cũng nên tự kiểm điểm để xác định bạn sẵn sàng liều lĩnh tới mức nào và bạn sẵn sàng đầu tư bao nhiêu thời gian và tiền bạc vào một căn nhà.
Các bất động sản do ngân hàng làm chủ
Những căn nhà bị ngân hàng thu hồi (siết nợ), thường được gọi là những bất động sản do ngân hàng làm chủ (REO), phần nhiều được bán với một giá được hạ giảm. Tuy nhiên, tầm mức của sự giảm giá tùy thuộc vào thị trường mà bạn xem xét.
Một báo cáo mới đây của Zillow.com cho thấy rằng sự hạ giảm tiêu biểu cho các bất động sản do ngân hàng làm chủ, so với một căn nhà được bán theo lối cổ điển, trung bình 20% đến 30%. Theo các dữ kiện khác của RealtyTrac, một thị trường online về nhà bị tịch thu, mức hạ giảm trung bình về các bất động sản do ngân hàng làm chủ là 34% trong tam cá nguyệt thứ nhất, tính trên căn bản toàn quốc.
Có nhiều lý do tại sao giá bán một căn nhà bị tịch thu lại thấp hơn giá một căn nhà bình thường.
“Người bán thường là một ngân hàng, và muốn loại bất động sản đó ra khỏi sổ sách càng sớm càng tốt. Một người bán bình thường sẽ muốn bán với một giá nào đó và sẵn sàng chờ đợi,” theo lời ông Stan Humphries, kinh tế gia trưởng của Zillow.
Ngoài ra, tình trạng của căn nhà có thể cũng là một vấn đề; một chủ nhà không thể thực hiện được những vụ thanh toán tiền nợ mua nhà cũng có thể không đáp ứng được sự bảo trì cần thiết. Một trong những sai lầm lớn nhất mà người mua nhà phạm phải khi mua một căn nhà bị tịch thu là ước lượng thấp phí tổn trong việc sửa chữa, theo lời ông Rick Sharga, phó chủ tịch cao cấp của RealtyTrac.
Những người khác đồng ý: “Phí tổn thường cao hơn rất nhiều so với bạn nghĩ,” theo lời ông Leonard Baron, một giáo sư địa ốc tại đại học San Diego của California (CSUSD). “Bạn có thể làm tăng giá trị cho một căn nhà bằng cách sửa sang lại, nhưng giá trị không thể tăng nhiều hơn phí tổn mà bạn bỏ ra.”
Với giá rẻ hơn, người mua cũng cần chấp nhận rằng có thể họ sẽ mua một căn nhà hiện đang bị bỏ trống, thường đi kèm với một số các vấn đề, bởi vì các vấn nạn nhỏ - một chỗ rò rỉ chẳng hạn - có thể trở thành những vấn nạn lớn nếu không có ai lưu ý tới chúng. Những căn nhà này cũng có thể ít có gì để người bán tiết lộ, bởi vì chủ nhân - tức ngân hàng tài trợ - đã không sống trong căn nhà đó và do đó không có nhiều thông tin để tiết lộ.
Những cuộc kiểm tra nhà thường được khuyến cáo bất kể bạn mua loại bất động sản nào, và trong trường hợp một căn nhà do ngân hàng làm chủ, đó là điều thiết yếu.
Ðịa điểm cũng ảnh hưởng tới việc ấn định giá cả của một căn nhà do ngân hàng làm chủ. Tại những nơi có nhiều nhà bị tịch thu, các bất động sản do ngân hàng làm chủ cung cấp những giảm giá nhỏ nhất, so với những nhà được bán theo truyền thống.
Một cách khác để xem xét: Một chủ nhà muốn bán nhà trong một thị trường có nhiều nhà bị tịch thu có thể sẽ phải định giá giống như một căn nhà bị tịch thu để có thể cạnh tranh.
Những vụ bán dưới mức nợ (Short sales)
Bà Diann Patton, một chuyên viên địa ốc tại Coldwell Banker, nói trong thị trường của bà ở California, những vụ bán dưới mức nợ cung cấp một số những cuộc thương lượng tốt nhất. Một vụ được gọi là short sale khi người bán nợ tiền vay mua nhà nhiều hơn là trị giá hiện nay của căn nhà, và nhà tài trợ đồng ý nhận ít hơn để căn nhà có thể bán được.
Mặc dù những ngân hàng tài trợ và các chương trình của chính phủ đang có những nỗ lực nhằm gia tốc tiến trình để hoàn tất một vụ bán dưới mức nợ, người mua có thể vẫn phải chờ hàng tháng chỉ để biết rằng họ không mua được căn nhà đó. Căn nhà được giảm giá một phần vì sự bất trắc mà người mua trải qua, bà Patton nói.
Nhà mới
Trong nhiều thị trường, lượng cung cấp nhà mới đang giảm bớt. Ðiều đó khiến cho việc ấn định giá cả trong thị trường nhà mới được ổn định.
Ðiều đó có nghĩa ít có cơ hội mua được giá rẻ đối với những người mua nhà mới. Những nhà xây dựng ít linh động hơn trong việc thương lượng giá cả. Ngoài ra, với số cung nằm dưới sự kiểm soát nhiều hơn, họ không bị thúc bách để hạ giá đối với những căn nhà hiện đang nằm trên thị trường.
Và nếu có những vụ bán vì bị túng quẫn trong các cộng đồng nhà mới mà bạn đang xem xét, hãy tiến hành với sự thận trọng.
“Tình trạng trong vùng có nhiều vụ bán nhà bị tịch thu sẽ kéo giá cả những căn nhà khác xuống, và điều đó có thể lan rộng tới cả những căn nhà mới xây,” ông Humphries nói. “Không phải là không thể tìm được những căn nhà bị tịch thu và các bất động sản bị bỏ trống ngay cả trong những cộng đồng vẫn chưa hoàn tất,” ông nói. (N.N.)
Người Việt Online
Ðừng để bị lừa. Không phải mọi căn nhà bị ngân hàng thu siết nợ rồi đều được bán lại trên thị trường với giá hạ giảm đáng kể. Không phải mọi công ty xây cất nhà đều giảm giá. Những vụ bán dưới mức nợ có thể là một chuyện may rủi - với vài người mua trải qua hàng tháng chờ đợi mà vẫn chưa mua được nhà.
Nói một cách tổng quát, cần cân nhắc mọi trường hợp, có thể bạn có lợi nhất khi mua một căn nhà do chủ bán lại và được bán theo đường lối cổ điển (hai bên người mua người bán thương thuyết giá cả qua các đại diện môi giới địa ốc), do đó đừng loại bỏ những căn nhà đó trong khi bạn tìm mua nhà.
Ðể được lợi nhất với số tiền của bạn, điều quan trọng là bạn có một sự hiểu biết về số nhà được cung cấp trên thị trường địa phương; sự biến động của thị trường sẽ liên hệ rất lớn tới việc nhà được ấn định với giá cả khác nhau. Ngoài ra, cũng nên tự kiểm điểm để xác định bạn sẵn sàng liều lĩnh tới mức nào và bạn sẵn sàng đầu tư bao nhiêu thời gian và tiền bạc vào một căn nhà.
Các bất động sản do ngân hàng làm chủ
Những căn nhà bị ngân hàng thu hồi (siết nợ), thường được gọi là những bất động sản do ngân hàng làm chủ (REO), phần nhiều được bán với một giá được hạ giảm. Tuy nhiên, tầm mức của sự giảm giá tùy thuộc vào thị trường mà bạn xem xét.
Một báo cáo mới đây của Zillow.com cho thấy rằng sự hạ giảm tiêu biểu cho các bất động sản do ngân hàng làm chủ, so với một căn nhà được bán theo lối cổ điển, trung bình 20% đến 30%. Theo các dữ kiện khác của RealtyTrac, một thị trường online về nhà bị tịch thu, mức hạ giảm trung bình về các bất động sản do ngân hàng làm chủ là 34% trong tam cá nguyệt thứ nhất, tính trên căn bản toàn quốc.
Có nhiều lý do tại sao giá bán một căn nhà bị tịch thu lại thấp hơn giá một căn nhà bình thường.
“Người bán thường là một ngân hàng, và muốn loại bất động sản đó ra khỏi sổ sách càng sớm càng tốt. Một người bán bình thường sẽ muốn bán với một giá nào đó và sẵn sàng chờ đợi,” theo lời ông Stan Humphries, kinh tế gia trưởng của Zillow.
Ngoài ra, tình trạng của căn nhà có thể cũng là một vấn đề; một chủ nhà không thể thực hiện được những vụ thanh toán tiền nợ mua nhà cũng có thể không đáp ứng được sự bảo trì cần thiết. Một trong những sai lầm lớn nhất mà người mua nhà phạm phải khi mua một căn nhà bị tịch thu là ước lượng thấp phí tổn trong việc sửa chữa, theo lời ông Rick Sharga, phó chủ tịch cao cấp của RealtyTrac.
Những người khác đồng ý: “Phí tổn thường cao hơn rất nhiều so với bạn nghĩ,” theo lời ông Leonard Baron, một giáo sư địa ốc tại đại học San Diego của California (CSUSD). “Bạn có thể làm tăng giá trị cho một căn nhà bằng cách sửa sang lại, nhưng giá trị không thể tăng nhiều hơn phí tổn mà bạn bỏ ra.”
Với giá rẻ hơn, người mua cũng cần chấp nhận rằng có thể họ sẽ mua một căn nhà hiện đang bị bỏ trống, thường đi kèm với một số các vấn đề, bởi vì các vấn nạn nhỏ - một chỗ rò rỉ chẳng hạn - có thể trở thành những vấn nạn lớn nếu không có ai lưu ý tới chúng. Những căn nhà này cũng có thể ít có gì để người bán tiết lộ, bởi vì chủ nhân - tức ngân hàng tài trợ - đã không sống trong căn nhà đó và do đó không có nhiều thông tin để tiết lộ.
Những cuộc kiểm tra nhà thường được khuyến cáo bất kể bạn mua loại bất động sản nào, và trong trường hợp một căn nhà do ngân hàng làm chủ, đó là điều thiết yếu.
Ðịa điểm cũng ảnh hưởng tới việc ấn định giá cả của một căn nhà do ngân hàng làm chủ. Tại những nơi có nhiều nhà bị tịch thu, các bất động sản do ngân hàng làm chủ cung cấp những giảm giá nhỏ nhất, so với những nhà được bán theo truyền thống.
Một cách khác để xem xét: Một chủ nhà muốn bán nhà trong một thị trường có nhiều nhà bị tịch thu có thể sẽ phải định giá giống như một căn nhà bị tịch thu để có thể cạnh tranh.
Những vụ bán dưới mức nợ (Short sales)
Bà Diann Patton, một chuyên viên địa ốc tại Coldwell Banker, nói trong thị trường của bà ở California, những vụ bán dưới mức nợ cung cấp một số những cuộc thương lượng tốt nhất. Một vụ được gọi là short sale khi người bán nợ tiền vay mua nhà nhiều hơn là trị giá hiện nay của căn nhà, và nhà tài trợ đồng ý nhận ít hơn để căn nhà có thể bán được.
Mặc dù những ngân hàng tài trợ và các chương trình của chính phủ đang có những nỗ lực nhằm gia tốc tiến trình để hoàn tất một vụ bán dưới mức nợ, người mua có thể vẫn phải chờ hàng tháng chỉ để biết rằng họ không mua được căn nhà đó. Căn nhà được giảm giá một phần vì sự bất trắc mà người mua trải qua, bà Patton nói.
Nhà mới
Trong nhiều thị trường, lượng cung cấp nhà mới đang giảm bớt. Ðiều đó khiến cho việc ấn định giá cả trong thị trường nhà mới được ổn định.
Ðiều đó có nghĩa ít có cơ hội mua được giá rẻ đối với những người mua nhà mới. Những nhà xây dựng ít linh động hơn trong việc thương lượng giá cả. Ngoài ra, với số cung nằm dưới sự kiểm soát nhiều hơn, họ không bị thúc bách để hạ giá đối với những căn nhà hiện đang nằm trên thị trường.
Và nếu có những vụ bán vì bị túng quẫn trong các cộng đồng nhà mới mà bạn đang xem xét, hãy tiến hành với sự thận trọng.
“Tình trạng trong vùng có nhiều vụ bán nhà bị tịch thu sẽ kéo giá cả những căn nhà khác xuống, và điều đó có thể lan rộng tới cả những căn nhà mới xây,” ông Humphries nói. “Không phải là không thể tìm được những căn nhà bị tịch thu và các bất động sản bị bỏ trống ngay cả trong những cộng đồng vẫn chưa hoàn tất,” ông nói. (N.N.)
Người Việt Online