Với nhiều chủ nhà đang đứng trước những quyết định khó khăn khi số tiền vay mua nhà của họ đang không biết đào tiền ở đâu để trả, hay họ đang tiến tới tình trạng đó, có nhiều câu hỏi về chuyện làm thế nào để đối phó tình trạng phức tạp này với những ngân hàng mà họ mắc nợ một cách tốt nhất. Ðể giúp hiểu rõ vấn đề và soi sáng những giải pháp tối hảo cho các chủ nhà, chuyên viên tài chánh địa ốc Marian Anthony, tác giả của cuốn sách “Short Sale RUSH, giải đáp năm câu hỏi thông thường nhất mà những chủ nhà ở giai đoạn không có tiền trả nợ (default) thắc mắc.
Gặp khó khăn tài chính, một trong những hành động đầu tiên của chủ nhà là ngưng trả số tiền hàng tháng. Họ lo thanh toán các khoản tiền khác cấp thiết hơn như tiền mua thực phẩm, trả tiền ga, tiền điện, tiền nước, tiền xăng chạy xe. Không có đồ ăn bỏ vào bụng một ngày, chắc chắn không được. Không trả tiền ga điện nước là các công ty này cúp ngay.
Trước viễn ảnh có thể bị mất nhà vì ngưng trả nợ số tiền hàng tháng, chuyên viên Marian Anthony đưa ra một số ý kiến tư vấn tổng quát. Dĩ nhiên, người có thể tư vấn cho từng trường hợp phải là các chuyên gia như luật sư về địa ốc và tài trợ địa ốc, các tham vấn viên gia cư được cấp giấy phép hoạt động.
1. Tôi có nên chủ ý ngưng trả nợ tiền thế chấp nhà của tôi hay không?
Ngày nay, nhiều người đang ngưng trả nợ có tính cách “chủ ý” hoặc “chiến lược” (strategically default) bởi vì tiền trước mắt có giá trị hơn tín dụng. Vì nhiều ngân hàng không phải là tử tế gì, vài người vay tiền không cảm thấy có “bổn phận đạo đức” để trả nợ, nhất là khi những ngân hàng đó thiếu tinh thần hợp tác khi những người vay cố tìm cách dàn xếp. Thay vì ngưng trả nợ, điều tốt nhất nên làm là lợi dụng chương trình Section 702 của đạo luật Obama, cho phép một người người mua thuộc phe thứ ba đủ điều kiện tiếp nhận quyền sở hữu đưa ra một đề nghị “ngay tình” với ngân hàng. Ðiều này giúp chứng tỏ món nợ đã được “dàn xếp” trên tín dụng của bạn và có thể loại hoàn toàn những “món nợ nhì” (món nợ thế chấp thứ nhì đối với một căn nhà mà món nợ thế chấp thứ nhất vẫn còn hiệu lực). Bỏ nhà và để cho ngân hàng xiết nhà vẫn cho phép nhà cho vay thứ nhì tìm một phán quyết - và có thể sai áp tiền lương của bạn. Bạn cũng có thể nộp đơn khai phá sản để hồi phục sau cơn ác mộng về tín dụng.
2. Tại sao những vụ điều chỉnh tiền vay và xiết nhà đã trở thành câu trả lời nổi bật, và tại sao điều này có thể trở thành vấn nạn?
Lý do tại sao những vụ điều chỉnh tiền vay và những vụ xiết nhà đã trở thành câu trả lời nổi bật cho nhiều trường hợp như vậy là vì nhiều chuyên viên địa ốc sai lầm khi coi tiến trình short sale (bán dưới mức nợ) như quá phức tạp. Không biết làm thế nào để xúc tiến một cuộc giao dịch và không có những mẫu giấy tờ đúng và thông tin liên lạc với mọi phe khác nhau là điều phổ biến đối với nhiều nhà địa ốc, do đó họ bỏ qua một giải pháp mà lẽ ra có lợi nhất cho chủ nhà. Kết quả là có việc chi tiêu không cần thiết về các ngân khoản của người đóng thuế, đang được sử dụng cho các giải pháp thay thế, khi những đóng góp tiền vốn của tư nhân có thể được sử dụng để bù đắp những mất mát và trả dứt những vụ ngưng trả nợ mà không cần sự đóng góp của người đóng thuế như vậy.
3. Tại sao chiến lược short sale có lợi hơn là điều chỉnh tiền vay hoặc xiết nhà?
Việc trả dứt sau khi được giảm nợ trong một vụ short sale có thể giải thoát cho bạn khỏi nghĩa vụ trả nợ. Ðiều này cho phép bạn tái xây dựng tín dụng của bạn nhanh chóng hơn và tái gia nhập thị trường khôn ngoan hơn nhiều. Một vụ điều chỉnh tiền vay tạo một cái bẫy nợ chung quanh người vay tiền, người bị gắn bó về tình cảm với một bất động sản, vắt kiệt người vay tới đồng xu cuối cùng. Một vụ xiết nhà phá hủy tín dụng của một chủ nhà và đòi hỏi một thời gian hồi phục dài hơn nhiều.
4. Tôi nghe nói những người ngưng trả nợ cần một tài liệu “tiết lộ công khai,” tại sao?
Nhiều người không biết về những giải pháp thay thế khi đứng trước nguy cơ xiết nhà. Các cơ quan của tiểu bang và liên bang không cung cấp bất cứ văn kiện nào cho những người vay tiền ngưng trả nợ như một biện pháp “phòng ngừa.” Biết rõ các giải pháp của bạn, như được mô tả chi tiết trong một tài liệu được tiết lộ trước công chúng (General Public Disclosure), có thể làm cho vấn đề khác hẳn trong việc đi tới một cuộc thương lượng có lợi nhất cho các chủ nhà.
Gặp khó khăn tài chính, một trong những hành động đầu tiên của chủ nhà là ngưng trả số tiền hàng tháng. Họ lo thanh toán các khoản tiền khác cấp thiết hơn như tiền mua thực phẩm, trả tiền ga, tiền điện, tiền nước, tiền xăng chạy xe. Không có đồ ăn bỏ vào bụng một ngày, chắc chắn không được. Không trả tiền ga điện nước là các công ty này cúp ngay.
Trước viễn ảnh có thể bị mất nhà vì ngưng trả nợ số tiền hàng tháng, chuyên viên Marian Anthony đưa ra một số ý kiến tư vấn tổng quát. Dĩ nhiên, người có thể tư vấn cho từng trường hợp phải là các chuyên gia như luật sư về địa ốc và tài trợ địa ốc, các tham vấn viên gia cư được cấp giấy phép hoạt động.
1. Tôi có nên chủ ý ngưng trả nợ tiền thế chấp nhà của tôi hay không?
Ngày nay, nhiều người đang ngưng trả nợ có tính cách “chủ ý” hoặc “chiến lược” (strategically default) bởi vì tiền trước mắt có giá trị hơn tín dụng. Vì nhiều ngân hàng không phải là tử tế gì, vài người vay tiền không cảm thấy có “bổn phận đạo đức” để trả nợ, nhất là khi những ngân hàng đó thiếu tinh thần hợp tác khi những người vay cố tìm cách dàn xếp. Thay vì ngưng trả nợ, điều tốt nhất nên làm là lợi dụng chương trình Section 702 của đạo luật Obama, cho phép một người người mua thuộc phe thứ ba đủ điều kiện tiếp nhận quyền sở hữu đưa ra một đề nghị “ngay tình” với ngân hàng. Ðiều này giúp chứng tỏ món nợ đã được “dàn xếp” trên tín dụng của bạn và có thể loại hoàn toàn những “món nợ nhì” (món nợ thế chấp thứ nhì đối với một căn nhà mà món nợ thế chấp thứ nhất vẫn còn hiệu lực). Bỏ nhà và để cho ngân hàng xiết nhà vẫn cho phép nhà cho vay thứ nhì tìm một phán quyết - và có thể sai áp tiền lương của bạn. Bạn cũng có thể nộp đơn khai phá sản để hồi phục sau cơn ác mộng về tín dụng.
2. Tại sao những vụ điều chỉnh tiền vay và xiết nhà đã trở thành câu trả lời nổi bật, và tại sao điều này có thể trở thành vấn nạn?
Lý do tại sao những vụ điều chỉnh tiền vay và những vụ xiết nhà đã trở thành câu trả lời nổi bật cho nhiều trường hợp như vậy là vì nhiều chuyên viên địa ốc sai lầm khi coi tiến trình short sale (bán dưới mức nợ) như quá phức tạp. Không biết làm thế nào để xúc tiến một cuộc giao dịch và không có những mẫu giấy tờ đúng và thông tin liên lạc với mọi phe khác nhau là điều phổ biến đối với nhiều nhà địa ốc, do đó họ bỏ qua một giải pháp mà lẽ ra có lợi nhất cho chủ nhà. Kết quả là có việc chi tiêu không cần thiết về các ngân khoản của người đóng thuế, đang được sử dụng cho các giải pháp thay thế, khi những đóng góp tiền vốn của tư nhân có thể được sử dụng để bù đắp những mất mát và trả dứt những vụ ngưng trả nợ mà không cần sự đóng góp của người đóng thuế như vậy.
3. Tại sao chiến lược short sale có lợi hơn là điều chỉnh tiền vay hoặc xiết nhà?
Việc trả dứt sau khi được giảm nợ trong một vụ short sale có thể giải thoát cho bạn khỏi nghĩa vụ trả nợ. Ðiều này cho phép bạn tái xây dựng tín dụng của bạn nhanh chóng hơn và tái gia nhập thị trường khôn ngoan hơn nhiều. Một vụ điều chỉnh tiền vay tạo một cái bẫy nợ chung quanh người vay tiền, người bị gắn bó về tình cảm với một bất động sản, vắt kiệt người vay tới đồng xu cuối cùng. Một vụ xiết nhà phá hủy tín dụng của một chủ nhà và đòi hỏi một thời gian hồi phục dài hơn nhiều.
4. Tôi nghe nói những người ngưng trả nợ cần một tài liệu “tiết lộ công khai,” tại sao?
Nhiều người không biết về những giải pháp thay thế khi đứng trước nguy cơ xiết nhà. Các cơ quan của tiểu bang và liên bang không cung cấp bất cứ văn kiện nào cho những người vay tiền ngưng trả nợ như một biện pháp “phòng ngừa.” Biết rõ các giải pháp của bạn, như được mô tả chi tiết trong một tài liệu được tiết lộ trước công chúng (General Public Disclosure), có thể làm cho vấn đề khác hẳn trong việc đi tới một cuộc thương lượng có lợi nhất cho các chủ nhà.