(Bài viết dựa trên kinh nghiệm mình thu thập được xung quanh nơi mình ở - Nam CA)
Không nói đến tình cảm gđ.
Hiện hữu, mua nhà có thể nói là quyết định quan trọng nhất trong đời ngườị .
Tại sao ?
Nhà là sở hữu mắc tiền nhất (nhất là những tiểu bang giá nhà đắt đỏ như California, Virginia, New York...). Nó là tổng hợp vốn liếng của tất cả: quá khứ, hiện tại, và tương lai .
- Quá khứ : Thường thì khi mua nhà, bạn phải trả trước 20% trị giá căn nhà. Tiền dành dụm sau bao năm sẽ phải moi móc ra hết để trả sơ khởi; càng nhiều càng tốt để hòng còn vay ít, tiền lời giảm .
- Hiện tại : Sau khi mua được nhà rồi, thì kể từ đây, mỗi lần lãnh lương phải dành để trả tiền nhà. Mướn nhà ít khi cần mua bảo hiểm nhà; chứ mua nhà, ngoài cái tiền trả nợ hàng tháng, còn thêm phần bảo hiểm nhà và thêm phần tiền thuế đất .
- Tương lai : Những gì đang trả trong "hiện tại" là những gì sẽ phải trả tương tự trong vòng 15 năm hay 30 năm tới .
Khi mua nhà, phải đắn đo/ suy tính cho thật kỹ .
Lý do :
Khi mua đã thấy khó; khi bán đôi khi còn khó hơn .
Chi phí bán nhà cỡ 6% trị giá căn nhà lúc bán. Gặp lúc nhà lên thì đỡ chút, gặp nhà xuống giá như do ảnh hưởng của thất nghiệp hiện nay, ít ai coi để mua mà tiền nợ hàng tháng thì vẫn phải trả; hoặc lỗ lã do nhà xuống giá thì vốn liếng cứ hao mòn .
Cho dù là bạn trả dứt một lượt lúc mua, bạn cũng cần phải mua bảo hiểm nhà (để đề phòng đươợc đền bù khi có chuyện xảy ra) và bắt buộc phải trả thuế đất. Cộng tất cả chi phí cho căn nhà, chia đều coi mỗi tháng bạn phải chi ra bao nhiêu . Nếu quyết định mua, bạn tuyệt đối phải giữ cố định khoản tiền này, không được tiêu thâm qua nó . Thuế đất, bảo hiểm thường hay gộp 6 tháng hay 1 năm trả 1 lần . Không cất kỹ tưởng mình còn nhiều tiền tiêu lậm qua dễ làm tài chánh giao động khi "chủ hụi" tới kỳ "hốt" .
Khi dự tính mua nhà, còn phải tính thêm trường hợp bị mất việc, chưa xin được việc mới, bạn sẽ cầm cự được bao lâu . Bạn còn cách khác kiếm thêm tài trợ để tạm thời vớt vác không . Nếu nhà trả dứt nợ thì bớt căng thẳng; chứ nhà mua phải vay từ ngân hàng thì cỡ 3 - 6 tháng không trả họ sẽ tịch thu nhà ngay .
Sau đây là vài khái niệm về nhà ở Mỹ (copy và bổ sung vào bài mình viết mấy bữa trước):
Ở Mỹ nhà có nhiều tên gọi . Đại khái :
- Single House : riêng biệt, không chung vách, cố định, xây từ nền đất, đa số 1 tầng ở CA; ở tiểu bang khác có thể có hầm - basement - bên dưới . Loại nhà này đa số mọi người đều thích, nhất là VN mình . Riêng tư, có đất đai trồng trọt thêm chút đỉnh, có sân rộng cho con cháu chạy chơi . Khi bán lại dễ hơn những loại nhà khác . Tuy nhiên, loại nhà này đa số được xây từ mấy chục năm trước; năm xây là cũ, nhưng đôi khi cái cũ là đồ tốt, gỗ đủ tuổi . Nhà loại này mà thuộc mới xây rất mắc .
- Apartment : khu chung cư . Thường là khoái vị của những người đầu tư, kinh doanh hơn là mua ở .
- Condo : tương tự như Apartment nhưng họ bán từng căn thay vì nguyên dãy . "Cái lợi" là mình không cần phải mua bảo hiểm nhà, không cần cắt cỏ, cắt cây, sơn nhà (bên ngoài thôi). Cái bất lợi là mình bắt buộc phải trả chi phí cho những cái đó - gọi là tiền "HOA" ; đại khái là mình "bị bắt buộc" phải thuê người khác làm thay vì mình làm để tiết kiệm tiền. Hơn nữa, loại nhà "condo" này, bạn không được phép sơn sửa bên ngoài; cái "hội HOA" đó có toàn quyền và đảm nhiệm . Họ có thể tăng / giảm tiền HOA đó tùy họ; bạn bất khả kháng . Bạn chỉ sở hữu bên trong nhà .
- Townhouse : nhà xây phòng ngủ trên lầu, phòng ăn, khách, bếp nằm tầng trệt . Đa số cũng có cái "hội HOA" như nhà loại "condo" . Phòng ngủ trên lầu cũng thoáng, cũng thích thật; nhưng nếu nhà bạn có con nhỏ phải cẩn thận canh chừng cầu thang, hoặc có ba mẹ già, hay nhà có bà bầu, đi lên đi xuống miết cũng mệt & đâm lười .
Tất cả những loại nhà trên có nhà xây trên móng / nền . Khi mua nhà là khoảng đất đó , kể cả sân vườn, thuộc về mình . Mỗi 6 tháng, mình phải trả tiền thuế đất .
- Mobile home : nhà di động . Bạn hãy hình dung phone nhà và cell phone . Tương tự như vậy, mobile home = bạn có thể "bứng" nó đi chỗ khác .
Nó như 1 "chiếc xe" bự bằng cái nhà, có tất cả đầy đủ tiện nghi như cái nhà, nhìn cũng giống như cái nhà .
Mua mobile home, bạn chỉ làm chủ "chiếc xe nhà"; đất thuộc về chủ đất .
Bạn muốn "đậu" chỗ nào, ký hợp đồng với chủ đất và kéo "xe nhà" tới đó ở . Thường thì cũng cố định, vì di chuyển 1 xe bự vậy rất bất tiện và tốn kém . Hơn nữa, họ có từng khu dành cho "xe nhà" đậu, không phải đậu đâu cũng được .
Giá nhà single house trung bình ở Nam CA (quận Cam) là $400,000. Tiền thuế đất cỡ $4000 -4500/năm .
Tiền thuê cỡ $1700 cho nhà 3 phòng ngủ .
Giá nhà mobile home cỡ $60,000; tùy theo cái mới cũ nữa . Không phải trả tiền thuế đất .
Tiền thuê đất cỡ $1000 cho xe nhà có 3 phòng ngủ
Vài hình ảnh của mobile home:
http://www.google.com/images?client=...=&oq=&gs_rfai=
Những thể loại nhà được bán :
- Sale by owner - Bán bởi chủ : 2 bên đồng ý bán mua, kéo nhau ra cơ quan trung gian (escrow) để được hướng dẫn làm thủ tục . Cực hơn cho người mua, vì người mua phải tự truy tìm xem nhà có bị thế chấp gì không .
- Regular Sale - Bán thường : bán qua địa ốc; địa ốc ăn huê hồng; cỡ 6% do người bán trả . Trong những thể loại mua bán, loại này an toàn nhất cho người mua .
- Short Sale - "Bán Ép", dịch đại khái là vậy . Chủ nhà treo bảng bán, tìm người mua, nhưng chủ nợ là người quyết định bán với giá bao nhiêu .
Lý do : Chủ nhà khi mua, vay $200000 chẳng hạn . Nay thất nghiệp, không thể trả tiếp tục tiền nhà hàng tháng . Nhà lại tuột giá còn có $100000.
a) Nếu để chủ nợ kéo nhà thì vừa mất nhà, vừa bị điểm xấu cho hồ sơ cá nhân của mình . Thí dụ chủ nợ bán nhà được $50000 thì chủ nhà vẫn còn bị lưu nợ $150000. Lỡ mai này trúng số, vẫn phải trả nợ cho chủ nợ tiếp tục đến khi hết .
b) Thay vì bị chủ nợ "kéo nặng", chủ nhà xin được "kéo nhẹ tay hơn". Nếu chủ nợ chấp nhận cho bán nhà với giá $50000, thì phần nợ $150000 coi như chủ nợ xí xóa cho chủ nhà . Sau này có trúng số, không cần phải trả gì thêm . Chủ nhà cũng sẽ không bị điểm xấu trong hồ sơ .
Nhà bán kiểu này không có lợi cho người mua, vì thủ tục để chủ nợ cho phép bán để xí xóa nợ cho chủ nhà rất khó khăn và tình trạng kéo dài . Chủ nợ không chấp nhận, thời gian đợi chờ của người muốn mua vô ích .
- Forclosed - Nhà bị tịch thu : Thường khi nhà băng tịch thu nhà, họ sẽ bán đấu giá . Loại nhà này mua rẻ, nhưng cần có người trong ngành để biết thủ tục mua bán/ kiểm tra giấy tờ, và phải trả dứt . "Dân thường" thường không đủ sức và trình độ hiểu biết để tự qua những thủ tục này 1 cách suôn sẻ . Những nhà địa ốc hay mua, sữa chữa và bán lại lấy lời .
- Bank owned - Nhà do nhà bank làm chủ/ nhà băng bán : Nhà băng tịch thu và đã duyệt qua thủ tục an toàn cho người mua . Thường thì "có sao bán vậy" (as is), người mua tự kiểm chứng . Nhà này giá thường rẻ hơn nhà bán thường (Regular sale).
Tóm lại, muốn mua nhà :
- Bạn nên suy xét cho kỹ tình trạng tài chánh
- Tìm hiểu về căn nhà bạn muốn mua về tình trạng nhà, phòng ốc, diện tích, trường học, hàng xóm xung quanh, giá cả trên thị trường ...
Đánh địa chỉ nhà muốn mua qua google, zillow để tìm hiểu thêm chi tiết .
- Nếu có cơ hội, cứ đi coi nhà cho nhiều; kinh nghiệm coi nhà sẽ giúp bạn dễ quyết định hơn giữa những chọn lựa, và giúp phần nào không sợ "hố " giá . Hàng xóm xung quanh nhà bạn muốn mua cũng là một nguồn cung cấp thông tin tốt .
- Nếu ở khu đông người Việt, và dự tính có thể mua rồi bán nhà sau này, nên tìm nhà : i) không nằm ngay ngã ba có đường chạy xe đâm thẳng vô nhà; ii) không "đầu voi đuôi chuột" - nhà nhìn phía trước rộng mà phía sau vườn hẹp lại, hoặc xéo xéo không vuông vức; iii) cộng lại số nhà không "bù". Mấy nhà có "khuyết điểm" này rất khó bán lại được .
Chúc bạn sớm "an cư" .
Không nói đến tình cảm gđ.
Hiện hữu, mua nhà có thể nói là quyết định quan trọng nhất trong đời ngườị .
Tại sao ?
Nhà là sở hữu mắc tiền nhất (nhất là những tiểu bang giá nhà đắt đỏ như California, Virginia, New York...). Nó là tổng hợp vốn liếng của tất cả: quá khứ, hiện tại, và tương lai .
- Quá khứ : Thường thì khi mua nhà, bạn phải trả trước 20% trị giá căn nhà. Tiền dành dụm sau bao năm sẽ phải moi móc ra hết để trả sơ khởi; càng nhiều càng tốt để hòng còn vay ít, tiền lời giảm .
- Hiện tại : Sau khi mua được nhà rồi, thì kể từ đây, mỗi lần lãnh lương phải dành để trả tiền nhà. Mướn nhà ít khi cần mua bảo hiểm nhà; chứ mua nhà, ngoài cái tiền trả nợ hàng tháng, còn thêm phần bảo hiểm nhà và thêm phần tiền thuế đất .
- Tương lai : Những gì đang trả trong "hiện tại" là những gì sẽ phải trả tương tự trong vòng 15 năm hay 30 năm tới .
Khi mua nhà, phải đắn đo/ suy tính cho thật kỹ .
Lý do :
Khi mua đã thấy khó; khi bán đôi khi còn khó hơn .
Chi phí bán nhà cỡ 6% trị giá căn nhà lúc bán. Gặp lúc nhà lên thì đỡ chút, gặp nhà xuống giá như do ảnh hưởng của thất nghiệp hiện nay, ít ai coi để mua mà tiền nợ hàng tháng thì vẫn phải trả; hoặc lỗ lã do nhà xuống giá thì vốn liếng cứ hao mòn .
Cho dù là bạn trả dứt một lượt lúc mua, bạn cũng cần phải mua bảo hiểm nhà (để đề phòng đươợc đền bù khi có chuyện xảy ra) và bắt buộc phải trả thuế đất. Cộng tất cả chi phí cho căn nhà, chia đều coi mỗi tháng bạn phải chi ra bao nhiêu . Nếu quyết định mua, bạn tuyệt đối phải giữ cố định khoản tiền này, không được tiêu thâm qua nó . Thuế đất, bảo hiểm thường hay gộp 6 tháng hay 1 năm trả 1 lần . Không cất kỹ tưởng mình còn nhiều tiền tiêu lậm qua dễ làm tài chánh giao động khi "chủ hụi" tới kỳ "hốt" .
Khi dự tính mua nhà, còn phải tính thêm trường hợp bị mất việc, chưa xin được việc mới, bạn sẽ cầm cự được bao lâu . Bạn còn cách khác kiếm thêm tài trợ để tạm thời vớt vác không . Nếu nhà trả dứt nợ thì bớt căng thẳng; chứ nhà mua phải vay từ ngân hàng thì cỡ 3 - 6 tháng không trả họ sẽ tịch thu nhà ngay .
Sau đây là vài khái niệm về nhà ở Mỹ (copy và bổ sung vào bài mình viết mấy bữa trước):
Ở Mỹ nhà có nhiều tên gọi . Đại khái :
- Single House : riêng biệt, không chung vách, cố định, xây từ nền đất, đa số 1 tầng ở CA; ở tiểu bang khác có thể có hầm - basement - bên dưới . Loại nhà này đa số mọi người đều thích, nhất là VN mình . Riêng tư, có đất đai trồng trọt thêm chút đỉnh, có sân rộng cho con cháu chạy chơi . Khi bán lại dễ hơn những loại nhà khác . Tuy nhiên, loại nhà này đa số được xây từ mấy chục năm trước; năm xây là cũ, nhưng đôi khi cái cũ là đồ tốt, gỗ đủ tuổi . Nhà loại này mà thuộc mới xây rất mắc .
- Apartment : khu chung cư . Thường là khoái vị của những người đầu tư, kinh doanh hơn là mua ở .
- Condo : tương tự như Apartment nhưng họ bán từng căn thay vì nguyên dãy . "Cái lợi" là mình không cần phải mua bảo hiểm nhà, không cần cắt cỏ, cắt cây, sơn nhà (bên ngoài thôi). Cái bất lợi là mình bắt buộc phải trả chi phí cho những cái đó - gọi là tiền "HOA" ; đại khái là mình "bị bắt buộc" phải thuê người khác làm thay vì mình làm để tiết kiệm tiền. Hơn nữa, loại nhà "condo" này, bạn không được phép sơn sửa bên ngoài; cái "hội HOA" đó có toàn quyền và đảm nhiệm . Họ có thể tăng / giảm tiền HOA đó tùy họ; bạn bất khả kháng . Bạn chỉ sở hữu bên trong nhà .
- Townhouse : nhà xây phòng ngủ trên lầu, phòng ăn, khách, bếp nằm tầng trệt . Đa số cũng có cái "hội HOA" như nhà loại "condo" . Phòng ngủ trên lầu cũng thoáng, cũng thích thật; nhưng nếu nhà bạn có con nhỏ phải cẩn thận canh chừng cầu thang, hoặc có ba mẹ già, hay nhà có bà bầu, đi lên đi xuống miết cũng mệt & đâm lười .
Tất cả những loại nhà trên có nhà xây trên móng / nền . Khi mua nhà là khoảng đất đó , kể cả sân vườn, thuộc về mình . Mỗi 6 tháng, mình phải trả tiền thuế đất .
- Mobile home : nhà di động . Bạn hãy hình dung phone nhà và cell phone . Tương tự như vậy, mobile home = bạn có thể "bứng" nó đi chỗ khác .
Nó như 1 "chiếc xe" bự bằng cái nhà, có tất cả đầy đủ tiện nghi như cái nhà, nhìn cũng giống như cái nhà .
Mua mobile home, bạn chỉ làm chủ "chiếc xe nhà"; đất thuộc về chủ đất .
Bạn muốn "đậu" chỗ nào, ký hợp đồng với chủ đất và kéo "xe nhà" tới đó ở . Thường thì cũng cố định, vì di chuyển 1 xe bự vậy rất bất tiện và tốn kém . Hơn nữa, họ có từng khu dành cho "xe nhà" đậu, không phải đậu đâu cũng được .
Giá nhà single house trung bình ở Nam CA (quận Cam) là $400,000. Tiền thuế đất cỡ $4000 -4500/năm .
Tiền thuê cỡ $1700 cho nhà 3 phòng ngủ .
Giá nhà mobile home cỡ $60,000; tùy theo cái mới cũ nữa . Không phải trả tiền thuế đất .
Tiền thuê đất cỡ $1000 cho xe nhà có 3 phòng ngủ
Vài hình ảnh của mobile home:
http://www.google.com/images?client=...=&oq=&gs_rfai=
Những thể loại nhà được bán :
- Sale by owner - Bán bởi chủ : 2 bên đồng ý bán mua, kéo nhau ra cơ quan trung gian (escrow) để được hướng dẫn làm thủ tục . Cực hơn cho người mua, vì người mua phải tự truy tìm xem nhà có bị thế chấp gì không .
- Regular Sale - Bán thường : bán qua địa ốc; địa ốc ăn huê hồng; cỡ 6% do người bán trả . Trong những thể loại mua bán, loại này an toàn nhất cho người mua .
- Short Sale - "Bán Ép", dịch đại khái là vậy . Chủ nhà treo bảng bán, tìm người mua, nhưng chủ nợ là người quyết định bán với giá bao nhiêu .
Lý do : Chủ nhà khi mua, vay $200000 chẳng hạn . Nay thất nghiệp, không thể trả tiếp tục tiền nhà hàng tháng . Nhà lại tuột giá còn có $100000.
a) Nếu để chủ nợ kéo nhà thì vừa mất nhà, vừa bị điểm xấu cho hồ sơ cá nhân của mình . Thí dụ chủ nợ bán nhà được $50000 thì chủ nhà vẫn còn bị lưu nợ $150000. Lỡ mai này trúng số, vẫn phải trả nợ cho chủ nợ tiếp tục đến khi hết .
b) Thay vì bị chủ nợ "kéo nặng", chủ nhà xin được "kéo nhẹ tay hơn". Nếu chủ nợ chấp nhận cho bán nhà với giá $50000, thì phần nợ $150000 coi như chủ nợ xí xóa cho chủ nhà . Sau này có trúng số, không cần phải trả gì thêm . Chủ nhà cũng sẽ không bị điểm xấu trong hồ sơ .
Nhà bán kiểu này không có lợi cho người mua, vì thủ tục để chủ nợ cho phép bán để xí xóa nợ cho chủ nhà rất khó khăn và tình trạng kéo dài . Chủ nợ không chấp nhận, thời gian đợi chờ của người muốn mua vô ích .
- Forclosed - Nhà bị tịch thu : Thường khi nhà băng tịch thu nhà, họ sẽ bán đấu giá . Loại nhà này mua rẻ, nhưng cần có người trong ngành để biết thủ tục mua bán/ kiểm tra giấy tờ, và phải trả dứt . "Dân thường" thường không đủ sức và trình độ hiểu biết để tự qua những thủ tục này 1 cách suôn sẻ . Những nhà địa ốc hay mua, sữa chữa và bán lại lấy lời .
- Bank owned - Nhà do nhà bank làm chủ/ nhà băng bán : Nhà băng tịch thu và đã duyệt qua thủ tục an toàn cho người mua . Thường thì "có sao bán vậy" (as is), người mua tự kiểm chứng . Nhà này giá thường rẻ hơn nhà bán thường (Regular sale).
Tóm lại, muốn mua nhà :
- Bạn nên suy xét cho kỹ tình trạng tài chánh
- Tìm hiểu về căn nhà bạn muốn mua về tình trạng nhà, phòng ốc, diện tích, trường học, hàng xóm xung quanh, giá cả trên thị trường ...
Đánh địa chỉ nhà muốn mua qua google, zillow để tìm hiểu thêm chi tiết .
- Nếu có cơ hội, cứ đi coi nhà cho nhiều; kinh nghiệm coi nhà sẽ giúp bạn dễ quyết định hơn giữa những chọn lựa, và giúp phần nào không sợ "hố " giá . Hàng xóm xung quanh nhà bạn muốn mua cũng là một nguồn cung cấp thông tin tốt .
- Nếu ở khu đông người Việt, và dự tính có thể mua rồi bán nhà sau này, nên tìm nhà : i) không nằm ngay ngã ba có đường chạy xe đâm thẳng vô nhà; ii) không "đầu voi đuôi chuột" - nhà nhìn phía trước rộng mà phía sau vườn hẹp lại, hoặc xéo xéo không vuông vức; iii) cộng lại số nhà không "bù". Mấy nhà có "khuyết điểm" này rất khó bán lại được .
Chúc bạn sớm "an cư" .