Ông A, người hy vọng một ngày nào đó sẽ mua một căn nhà, đang nhận được những thông tin trái ngược về chuyện ông sẽ cần một món tiền trả trước (downpayment) bao nhiêu. Liệu ông có đủ tiền hay không, có thể ảnh hưởng tới vấn đề khi nào ông sẽ sẵn sàng để mua một căn nhà.
Ông đã nghe người ta nói rằng những khoản trả trước, hay đặt cọc có thể thay đổi từ 5% đến 20%. Ông càng đặt cọc nhiều đối với một món tiền vay, chẳng hạn $250,000, tiền trả nợ cả vốn lẫn lời hàng tháng của ông càng thấp. Nhưng nếu tiền mặt của ông không nhiều trong khi ông có thể kham nổi số tiền phải trả hàng tháng cao hơn, ông có thể trả trước một số tiền nhỏ, chỉ có 3.5%.
Ðầu tiên, số tiền trả trước nhiều hay ít tùy thuộc vào cái túi nặng hay nhẹ của ông. Không ai có thể bóp cổ ông, đòi ông phải có số tiền bên trên khả năng. Thứ đến, số tiền cần trả trước khi mua một căn nhà tùy thuộc vào loại chương trình tài trợ mà ông A nộp đơn xin vay, chẳng hạn một món vay của chính phủ như một món vay của Cơ Quan Gia Cư Liên Bang (FHA: Federal Housing Administration) hay một món vay của Bộ Cựu Chiến Binh (VA: Veteran Affairs), hoặc một món vay thường được gọi là “conforming loan”, tức là chương trình tài trợ tuân thủy theo các qui định của các định chế tài trợ do chính phủ liên bang bảo trợ sẽ mua lại các món nợ đó trên thị trường tài trợ thứ nhì (Secondary Mortgage Market).
Số tiền cao nhất mà người vay tiền qua các chương trình tài trợ “conforming loans” thay đổi hàng năm tùy tình hình và cũng tùy trị giá địa ốc của từng khu vực của nước Mỹ. Năm nay, giới hạn tối đa của “conforming loans” ở California là $729,750.
Trong trường hợp những món vay cần nhiều tiền hơn, thường là những món vay “khổng lồ” (jumbo loans), hoặc với những món vay trên các căn nhà có trị giá nhà bị tuột dưới giá trị thị trường, nhà tài trợ có thể đòi tiền trả trước lên tới 20%. Họ muốn bảo vệ số tiền đầu tư trước các nguy cơ trị giá nhà có thể còn tuột dốc.
Ông A đã hỏi các chuyên viên của tổ chức tham vấn tài trợ địa ốc What Works Now để hướng dẫn ông từng bước qua vài thủ tục vay tiền khác nhau hiện được cung cấp và chuyện ông sẽ cần có bao nhiêu tiền trong quỹ tiết kiệm trước khi trả giá căn nhà mơ ước của ông.
Theo chuyên viên Todd Dal Porto, giám đốc phụ trách về những khoản vay mua nhà tại Bank of America, chương trình tài trợ địa ốc được FHA bảo đảm là một lựa chọn được ưa chuộng nhất hiện nay.
Những món vay của FHA là một cách tốt để bạn đặt chân lên ngưỡng cửa với một khoản trả trước thấp, ông Dal Porto nói, khi số tiền trả trước tối thiểu chỉ đòi hỏi 3.5% trên số tiền thế chấp mà bạn muốn vay. Số tiền này lên tới 96.50% trị giá của căn nhà - nhưng ông nhấn mạnh rằng có một mức tối đa về trị giá của căn nhà, và giới hạn đó do từng quận hạt ấn định. Sở dĩ có mức tối đa phần lớn vì khả năng kham nổi thay đổi tùy từng vùng. Các quận Los Angeles, Orange, hay nói chung nhà cửa thuộc các quận nằm dọc bờ biển của California, rất đắt đỏ, hiện có mức vay tối đa là $729,750, trong khi những quận quanh Nashville có mức tối đa là $432,500.
Một điều tốt khác về những món vay của FHA là chúng được mở ra cho bất cứ ai, bất kể lợi tức, bởi vì ngay cả những người có lợi tức cao không nhất thiết có tiền tiết kiệm để trả trước một số tiền đáng kể. Tuy nhiên, FHA có theo dõi điểm tín dụng của bạn, giống như bất cứ nhà cho vay nào khác. Cơ quan này có thể sắp sửa ấn định một điểm FICO tối thiểu là 580.
Ông Dal Porto cũng nêu lên các món vay VA, được dành cho các cựu chiến binh đủ điều kiện, và người vay có thể không cần trả trước với số tiền vay lên tới 100% giá trị căn nhà, với điều kiện món vay không quá $417,000. Ðối với những món vay lớn hơn, sẽ cần một khoản trả trước thay đổi tùy theo giá trị căn nhà hoặc giá mua.
Những món vay hợp thức, có thể có một lãi suất cố định hay thả nổi - mặc dù phần lớn những người vay chọn lãi suất cố định - được cung cấp bởi những nhà cho vay tư, như Bank of America. Những nhà cho vay ấn định những mức tối thiểu của chính họ, nhưng hiện giờ BofA đòi hỏi một khoản trả trước tối thiểu 5% cho những món vay lên đến $417,000 và 10% cho những món vay lên đến $729,750.
Tuy nhiên, có vài ngoại lệ cho những khoản trả trước tối thiểu. Một khoản trả trước 3% có thể được chấp nhận nếu lợi tức của người vay ở dưới mức lợi tức trung bình của Bộ Gia Cư (HUD) cho vùng mà căn nhà tọa lạc. Ngoài ra, những người vay cũng có thể sử dụng một chương trình trợ giúp tiền trả trước để có một phe thứ ba trang trải tất cả hoặc một phần của tiền trả trước.
Có nhiều giải pháp khác nhau để đáp ứng đòi hỏi trả trước, điều đó không có nghĩa bạn sẽ phải rút sạch tiền tiết kiệm của bạn để có tiền trả trước.
Câu trả lời đơn giản, theo chuyên viên tài chánh Lynnette Khalfani-Cox, là đừng cố gắng quá sức mình. Quyền làm chủ căn nhà đi kèm với rất nhiều tốn kém tiềm ẩn, từ các loại thuế bất động sản cho tới bảo hiểm cho các chủ nhà và những sửa chữa. Và đừng quên rằng bạn sẽ muốn trang hoàng thêm. Mọi phí tổn này có thể thêm hàng ngàn đô la nữa vào số tiền mà bạn dự trù.
Như chúng tôi từng giải thích nhiều lần, làm chủ một căn nhà không phải chỉ lo được tiền trả trước, hội đủ các điều kiện để được cho vay một món tiền là xong chuyện. Ngoài tiền trả hàng tháng cho nhà tài trợ, chủ nhà còn phải lo trả tiền thuế bất động sản cho chính phủ và tiền bảo hiểm cho căn nhà.
Sau khi nhận nhà rồi, lại còn phải lo dành riêng tiền để sửa chữa, bảo trì hàng năm. Nếu không lo sửa chữa, bảo trì hàng năm, căn nhà ngày một hư hỏng, năm mười năm sau mới nghĩ tới sửa chữa khi nó đã quá tệ, sự tốn kém có thể rất lớn.
Ðó là chưa nói tới chuyện dành ra một khoản tiền tiết kiệm an toàn, đủ ít nhất cho 6 tháng từ trả nợ ngân hàng, bảo hiểm, thuế bất động sản, điện nước phòng khi thất nghiệp hay gặp khó khăn tài chính bất ngờ nào đó. Không ít người đã bị ngân hàng xiết nợ mất nhà chỉ vì không có tiền dự phòng đối phó với các khó khăn tài chính bất ngờ.
Lo tiền trả trước khi mua nhà, cũng đồng thời phải nghĩ ngay đến những khoản cần đến sau này khi làm chủ căn nhà. (nn)
Người Việt Online
Ông đã nghe người ta nói rằng những khoản trả trước, hay đặt cọc có thể thay đổi từ 5% đến 20%. Ông càng đặt cọc nhiều đối với một món tiền vay, chẳng hạn $250,000, tiền trả nợ cả vốn lẫn lời hàng tháng của ông càng thấp. Nhưng nếu tiền mặt của ông không nhiều trong khi ông có thể kham nổi số tiền phải trả hàng tháng cao hơn, ông có thể trả trước một số tiền nhỏ, chỉ có 3.5%.
Ðầu tiên, số tiền trả trước nhiều hay ít tùy thuộc vào cái túi nặng hay nhẹ của ông. Không ai có thể bóp cổ ông, đòi ông phải có số tiền bên trên khả năng. Thứ đến, số tiền cần trả trước khi mua một căn nhà tùy thuộc vào loại chương trình tài trợ mà ông A nộp đơn xin vay, chẳng hạn một món vay của chính phủ như một món vay của Cơ Quan Gia Cư Liên Bang (FHA: Federal Housing Administration) hay một món vay của Bộ Cựu Chiến Binh (VA: Veteran Affairs), hoặc một món vay thường được gọi là “conforming loan”, tức là chương trình tài trợ tuân thủy theo các qui định của các định chế tài trợ do chính phủ liên bang bảo trợ sẽ mua lại các món nợ đó trên thị trường tài trợ thứ nhì (Secondary Mortgage Market).
Số tiền cao nhất mà người vay tiền qua các chương trình tài trợ “conforming loans” thay đổi hàng năm tùy tình hình và cũng tùy trị giá địa ốc của từng khu vực của nước Mỹ. Năm nay, giới hạn tối đa của “conforming loans” ở California là $729,750.
Trong trường hợp những món vay cần nhiều tiền hơn, thường là những món vay “khổng lồ” (jumbo loans), hoặc với những món vay trên các căn nhà có trị giá nhà bị tuột dưới giá trị thị trường, nhà tài trợ có thể đòi tiền trả trước lên tới 20%. Họ muốn bảo vệ số tiền đầu tư trước các nguy cơ trị giá nhà có thể còn tuột dốc.
Ông A đã hỏi các chuyên viên của tổ chức tham vấn tài trợ địa ốc What Works Now để hướng dẫn ông từng bước qua vài thủ tục vay tiền khác nhau hiện được cung cấp và chuyện ông sẽ cần có bao nhiêu tiền trong quỹ tiết kiệm trước khi trả giá căn nhà mơ ước của ông.
Theo chuyên viên Todd Dal Porto, giám đốc phụ trách về những khoản vay mua nhà tại Bank of America, chương trình tài trợ địa ốc được FHA bảo đảm là một lựa chọn được ưa chuộng nhất hiện nay.
Những món vay của FHA là một cách tốt để bạn đặt chân lên ngưỡng cửa với một khoản trả trước thấp, ông Dal Porto nói, khi số tiền trả trước tối thiểu chỉ đòi hỏi 3.5% trên số tiền thế chấp mà bạn muốn vay. Số tiền này lên tới 96.50% trị giá của căn nhà - nhưng ông nhấn mạnh rằng có một mức tối đa về trị giá của căn nhà, và giới hạn đó do từng quận hạt ấn định. Sở dĩ có mức tối đa phần lớn vì khả năng kham nổi thay đổi tùy từng vùng. Các quận Los Angeles, Orange, hay nói chung nhà cửa thuộc các quận nằm dọc bờ biển của California, rất đắt đỏ, hiện có mức vay tối đa là $729,750, trong khi những quận quanh Nashville có mức tối đa là $432,500.
Một điều tốt khác về những món vay của FHA là chúng được mở ra cho bất cứ ai, bất kể lợi tức, bởi vì ngay cả những người có lợi tức cao không nhất thiết có tiền tiết kiệm để trả trước một số tiền đáng kể. Tuy nhiên, FHA có theo dõi điểm tín dụng của bạn, giống như bất cứ nhà cho vay nào khác. Cơ quan này có thể sắp sửa ấn định một điểm FICO tối thiểu là 580.
Ông Dal Porto cũng nêu lên các món vay VA, được dành cho các cựu chiến binh đủ điều kiện, và người vay có thể không cần trả trước với số tiền vay lên tới 100% giá trị căn nhà, với điều kiện món vay không quá $417,000. Ðối với những món vay lớn hơn, sẽ cần một khoản trả trước thay đổi tùy theo giá trị căn nhà hoặc giá mua.
Những món vay hợp thức, có thể có một lãi suất cố định hay thả nổi - mặc dù phần lớn những người vay chọn lãi suất cố định - được cung cấp bởi những nhà cho vay tư, như Bank of America. Những nhà cho vay ấn định những mức tối thiểu của chính họ, nhưng hiện giờ BofA đòi hỏi một khoản trả trước tối thiểu 5% cho những món vay lên đến $417,000 và 10% cho những món vay lên đến $729,750.
Tuy nhiên, có vài ngoại lệ cho những khoản trả trước tối thiểu. Một khoản trả trước 3% có thể được chấp nhận nếu lợi tức của người vay ở dưới mức lợi tức trung bình của Bộ Gia Cư (HUD) cho vùng mà căn nhà tọa lạc. Ngoài ra, những người vay cũng có thể sử dụng một chương trình trợ giúp tiền trả trước để có một phe thứ ba trang trải tất cả hoặc một phần của tiền trả trước.
Có nhiều giải pháp khác nhau để đáp ứng đòi hỏi trả trước, điều đó không có nghĩa bạn sẽ phải rút sạch tiền tiết kiệm của bạn để có tiền trả trước.
Câu trả lời đơn giản, theo chuyên viên tài chánh Lynnette Khalfani-Cox, là đừng cố gắng quá sức mình. Quyền làm chủ căn nhà đi kèm với rất nhiều tốn kém tiềm ẩn, từ các loại thuế bất động sản cho tới bảo hiểm cho các chủ nhà và những sửa chữa. Và đừng quên rằng bạn sẽ muốn trang hoàng thêm. Mọi phí tổn này có thể thêm hàng ngàn đô la nữa vào số tiền mà bạn dự trù.
Như chúng tôi từng giải thích nhiều lần, làm chủ một căn nhà không phải chỉ lo được tiền trả trước, hội đủ các điều kiện để được cho vay một món tiền là xong chuyện. Ngoài tiền trả hàng tháng cho nhà tài trợ, chủ nhà còn phải lo trả tiền thuế bất động sản cho chính phủ và tiền bảo hiểm cho căn nhà.
Sau khi nhận nhà rồi, lại còn phải lo dành riêng tiền để sửa chữa, bảo trì hàng năm. Nếu không lo sửa chữa, bảo trì hàng năm, căn nhà ngày một hư hỏng, năm mười năm sau mới nghĩ tới sửa chữa khi nó đã quá tệ, sự tốn kém có thể rất lớn.
Ðó là chưa nói tới chuyện dành ra một khoản tiền tiết kiệm an toàn, đủ ít nhất cho 6 tháng từ trả nợ ngân hàng, bảo hiểm, thuế bất động sản, điện nước phòng khi thất nghiệp hay gặp khó khăn tài chính bất ngờ nào đó. Không ít người đã bị ngân hàng xiết nợ mất nhà chỉ vì không có tiền dự phòng đối phó với các khó khăn tài chính bất ngờ.
Lo tiền trả trước khi mua nhà, cũng đồng thời phải nghĩ ngay đến những khoản cần đến sau này khi làm chủ căn nhà. (nn)
Người Việt Online