HƯỚNG DẪN XNC Xin hỏi về việc mua nhà forecloses

Thảo luận trong 'HƯỚNG NGHIỆP (Vha08)' bắt đầu bởi trangl23, 21/7/13.

  1. trangl23

    trangl23 Thành viên mới

    Chào chú vha và mọi người, gia đình cháu đã qua mỹ đươc 8 tháng. hiện đang ở Orlando, FL. Gia đình cháu đang tìm mua nhà nhưng không có đủ tiền để mua đứt căn nhà vừa ý, mà trả góp thì chắc không mượn được vì ở Mỹ chưa lâu. Cháu đã tìm ra được trang đấu giá nhà forecloses của county nhưng không biết cách đi xem nhà cũng như thủ tục như thế nào? Mong chú hướng dẫn và chia sẽ kinh nghiệm giúp.
     
  2. vha08

    vha08 Support

    Ðề: Xin hỏi về việc mua nhà forecloses

    Những căn nhà không trả thuế thổ trạch (Property tax) tùy theo mỗi county từ 3 năm trở lên sẽ bị county mang ra bán đấu giá. Các county khác, hay bang khác thì gọi là " Tax Lien Sale", hay Tax Lien Auction, ở Orange county Florida thì gọi là "Foreclosure Auction". Thông thường các bang khác county chỉ đấu giá 1 lần / 1 năm

    Muốn tham gia đấu giá nhà thì cháu phải đăng ký với Orange county
    https://www.myorangeclerk.realforeclose.com/index.cfm?zaction=HOME&zmethod=START#5

    Vì nhà bị bỏ hoang ở Florida quá nhiều, cho nên Floreclosure Auction ở Orange có hầu như là mỗi ngày. County auction khác rất xa với bank owned foreclosure hay auction - Theo tôi nhận thấy, gia đình cháu chưa có hiểu luật của Mỹ nhiều, vì vậy county auction sẽ không thích hợp với gia đính cháu - ngay chính những người làm nghề điạ ốc lâu năm vẫn không hiểu rõ. Trong phạm vi bài này tôi chỉ nói những cái "KHÔNG CÓ LỢI" khi mua nhà đấu giá của county.

    1 - Giá khởi đầu chỉ bằng hay cao hơn số tiền mà người chủ nhà thiếu thuế của county (Ví dụ 3 năm property tax là $7000 USD thì starting bid sẽ khoảng $7000 USD hay hơn 1 chút) cho dù căn nhà trị giá $1 triêu đô - nghĩa là county chỉ cần lấy đủ tiền thuế thiếu

    2 - Nếu căn nhà còn nợ tiền của ngân hang thứ nhất (Primary mortgage lien holder) thì ngân hàng này có thời gian (tùy theo luật của mỗi tiểu bang) 3 năm để lấy lại căn nhà bang cách trả lại số tiền mà người đấu giá, đấu thắng đuợc căn nhà cộng them tiền lời trên số tiền đấu - Nghĩa là muốn làm chủ căn nhà hoàn toàn thì: Số tiền đấu giá + nợ thứ nhất của căn nhà

    3 - Ngoài Property tax, priority mortgage, còn có judgement lien, mechanic lien, và các khoản nợ khác trên căn nhà KHÔNG THỂ XÓA ĐƯỢC người thắng trong cuộc đấu giá có thể phải trả.

    Property tax lien sale/auction chỉ dành cho những cao thủ trong nghề điạ ốc. Gia đình cháu chỉ muốn làm chủ 1 căn nhà để an cư và ở Orlando thì trên thị trường có rất nhiều nhà rao bán - giá từ vài chục ngàn đến hơn $100K, ngoài ra còn có nhà của bộ gia cư Mỹ HUD home

    [​IMG] Ví dụ như căn này HUD rao bán $42,000 và chỉ dành riêng cho người mua nhà để ở (Owner occupied), căn nhà này HUD cho lại người mua $3850 để sửa nhà ($30,000 có thể HUD sẽ bán)
    HUD Home Sale

    Orange county foreclosure auction, thấy rẻ nhưng chưa chắc - gia đình cháu phải tìm hiểu thật rõ về căn nhà trước khi đấu giá - (Title search không phải ai cũng làm đuợc) tôi khuyên nên mua nhà của ngân hàng (Bank owned) hoặc HUD (Housing Urban Development) là an toàn nhất cho người mới tới.
     
  3. ndtrg61

    ndtrg61 Support

    Ðề: Xin hỏi về việc mua nhà forecloses

    Tôi đang ở Santa Clara, CA được 2 năm, tôi muốn mua một căn nhà nhưng income không đủ để làm loan. Nếu mua trả cash thì có cách nào để sau đó mượn lại khoảng 1/5 số tiền trên giá trị căn nhà được không? hoặc có cách nào hay nhờ bác Vha08 cho ý kiến.
     
  4. vha08

    vha08 Support

    Ðề: Xin hỏi về việc mua nhà forecloses

    Các loại nhà như: single family home, townhome, condo v.v ở Santa Clara city, rẻ lắm cũng phải từ $300,000 USD trở lên. Bạn nói có thể trả cash, tôi đoán có lẽ là nhà mobile home - Mà mobile home MỚI nhiều căn giá cũng cao tới $200 - $300,000. Như vậy nhà riêng, và mobile home mới tôi không nói tới vì các ngân hang có tài trợ cho các loại nhà này, cho dù bad credit.

    Mobile home cũ FHA không có bảo chứng cho nên các ngân hàng không có tài trợ vì vậy phần nhiều là phải mua trả tiên mặt. Tuy nhiên có các công ty tài chính hoặc 1 số credit union như Common Wealth Credit Union có cho mượn tiền để mua loại nhà mobile home cũ này - thông thường tiền lời khá cao khoảng từ 9% - 15% (purchase or refinance) - Purchase thì dễ qualify hơn. Thông thường họ sẽ đòi mình phải trả trước (down payment) từ 20% trở lên nếu down tới 4/5 hay 80% trên giá mua thì phần income yếu họ sẽ miễn xét phần này và thủ tục dễ hơn, tiền lời cũng rẻ hơn 1 chút.

    Nếu phải mươn 1/5 của bạn bè để mua nhà, và phải trả họ liền như vậy trước hay sau gì cũng phải mượn tiền, vậy tại sao không mượn ngay từ lúc mua và trả một số tiền loan fee, không cần phải làm phiền tới bạn bè hay người thân.

    Loan approval = income/ expenses = or les than 45% (Income to debt ratio)

    Tất cả những người môi giới địa ốc ở San Jose, CA chuyên về mobile home, ai cũng biết công ty nào cho vay tiền mua nhà mobile home cũ. Bạn nên hỏi những người này để họ giúp bạn.
     
  5. trangl23

    trangl23 Thành viên mới

    Ðề: Xin hỏi về việc mua nhà forecloses

    Cháu thấy mua nhà của REO hay HUD đi nữa thì mình cũng phải gặp qua realtor. Nếu vậy thì cháu có nên mua nhà Short-sale hay Pre-forecloses không chú?
     
  6. vha08

    vha08 Support

    Ðề: Xin hỏi về việc mua nhà forecloses

    Real Estate Owned hay còn gọi là bank owned properties, là những căn nhà mà chủ nhà trả lại cho ngân hàng hay chủ nhà default loan, ngân hàng lấy lại và đem bán. Trước khi mang REO ra thị trường rao bán, bank gởi danh sách nhà loại này tới 1 số các nhà đầu tư bán trước, khi nào họ không mua mới list trên thị trường. Trong các ngân hàng thì Bank of New York real estate owned giá cả chỉ bằng 50 - 60% giá thị trường, cao nhất là bank of America (90% hoặc over-price)

    Short-sale thủ tục mua bán lâu hơn, trung bình khoảng 6 tháng và giá cả tùy theo người môi giới có thương lượng giá cả với bank được hay không. Có những căn nhà short-sale mà giá cả đã được ngân hàng chấp thuận trước, nên thủ tục mua bán sẽ nhanh hơn.

    Pre-foreclosure là những căn nhà mà bank đã gởi giấy hay chủ nhà đã không trả tiền nhà nhiều tháng

    Realtor là người môi giới địa ốc, hoa hồng của họ là do người bán trả, rất it trường hợp người mua phải trả. Thông thường người mua sẽ nhờ realtor hiến giá (offer) 1 căn nhà muốn mua và người realtor sẽ phải làm và điền tất cả các giấy tờ liên quan tới việc mua bán địa ốc, đồng thời 1 người realtor có nhiều kinh nghiệm sẽ hướng dẫn hay giới thiệu người mua tới mortgage broker để mượn tiền. Hoa hồng của họ sẽ do người bán trả, như vậy thì tại sao mình không nhờ họ. Nếu mình mua trực tiếp thì số tiền hoa hồng (4 -6% giá bán) sẽ trả hết cho listing broker.

    Noí tóm lại, mua nhà bất cứ loại nào chỉ cần mình chon được căn nhà vừa ý nhất và giá cả rẻ nhất là OK.

    *** Dân đầu tư địa ốc chuyên nghiệp hay Pro-flipper, những căn nhà bị "Condemned Property" là họ thích nhất. Có nhiều căn, chủ nhà, không những cho không, mà còn trả thêm tiền cho người mua. Condemned property là những căn nhà mà chủ nhà bỏ hoang, hay bị city dán giấy "Unsafe for habitat"
     
  7. trangl23

    trangl23 Thành viên mới

  8. vha08

    vha08 Support

    Ðề: Xin hỏi về việc mua nhà forecloses

    Căn nhà nếu gia đình cháu vừa ý thì đấu giá đi. Dưới đây là những gì tôi biết về căn nhà này.

    1 - Bên bán chỉ giao cho người mua giấy chủ quyền bảo đảm giới hạn gọi là "Special Warranty Deed" - Nghĩa là: Người bán chưa bao giờ cư ngụ trong căn nhà này, cho nên chi tiết về tình trạng căn nhà họ không biết, và trong thời gian làm chủ hoàn toàn căn nhà không có ai than phiền hay có chủ nợ nào đến đòi tiền. Đơn giản 1 chút là sau khi thủ tục mua bán xong, ngoài tình trang của căn nhà hiện tại cần phải sửa chữa, người chủ mới sẽ được cấp "Sổ Đỏ" và làm chủ căn nhà "Fee simple estate" - Title clear

    2 - Theo county record, chủ trước gồm 3 người và title của họ là "Warranty Deed" (Chủ quyền bảo đảm 100%) tiền thuế năm 2013 là $1,769.82; 2014 là $2298.75. 1996 họ xây thêm 1 cái patio đàng sau, năm 2000 họ xây cái hồ tắm. Nghĩa là giấy phép có đủ. Property tax 2012 do người chủ cũ đóng đủ, còn 2013 thì chưa đóng (người bán sẽ phải trả tiền thuế này) Đơn giản là ngân hàng CHASE, sẽ phải trả hết những khoản tiền như: Property tax, utilities (Tất cả các khoản này người mua có thể yêu cầu escrow thanh toán hết trước khi close escrow)

    Nhận xét:

    Căn nhà này rộng 1284 square feet (khoảng 120 mét vuông) 3 phòng ngủ và 2 phòng tắm, diện tích đất 8338 SF/ 775 m2. Nằm ở góc đường; nhà xe nằm bên hông con đường cụt. Có hồ tắm nhỏ và mái hiên sau (patio).

    Pros:
    - Nhà đủ rộng cho gia đình 4 - 5 người. Cần thiết thì có thể sửa garage thành master bedroom, vì nhà năm ở corner lot, cho nên đậu xe thoải mái
    - Giá đấu khỏi đầu là $20,000, và căn nhà này năm ở khu hiện có 12 căn nhà đang bị bán đấu giá hay bán phát mại (foreclosure), và đang rao bán trên thị trường hơn 20 ngày, và chủ nhà hiện tại là ngân hàng Chase (Chase rất dễ chịu về giá cả), cho nên tôi nghĩ $22,500 sẽ mua được căn nhà này. Cộng thêm $2500 phí đấu giá và escrow fee, tổng công chi phí cho căn nhà này khoảng $26,000
    - County định giá căn nhà này là $118,832, cũng có nghĩa là các ngân hang sẽ định giá theo giá này để cho mượn tiền

    Cons
    - Căn nhà này cần sửa chữa nhiều. Tôi không thấy được nhà bếp và phòng tắm, nhưng thông thường khi remodel người ta làm lại hết nhà tắm và nhà bếp, sơn trong ngoài
    - Mái nhà theo không ảnh thì quá cũ, tôi nghĩ cũng cần thay luôn
    - Property tax hơi mắc so với giá trị căn nhà, tuy nhiên cư dân Florida có thể "Claim" Home Stead theo giá mua, tiền thuế sẽ giảm xuống còn $138/năm

    Theo kinh nghiêm của tôi căn nhà này thuê thợ sửa chữa như trên và cộng thêm appliances sẽ tốn khoảng $18,000 (Standard modern upgrade).
    Nếu mượn tiền ngân hàng để mua căn nhà này ($45,00) theo mức lời tính cho người mua nhà lần đầu là 3.5% thì mỗi tháng trả klhoảng $220 gồm luôn thuế, so với giá thuê apartment 2/2 gần đó là $800/tháng. Thì thật là quá rẻ.

    It's a very good buy - chúc cháu và gia đình thành công mua đuợc căn nhà này
     
  9. trangl23

    trangl23 Thành viên mới

    Ðề: Xin hỏi về việc mua nhà forecloses

    Vì cái auction này không có trả hoa hồng cho broker nên Để đấu giá căn nhà này thì người mới như con có cần tìm broker không chú? Nếu có thì mình nên trả tiển cho họ như thế nào? còn house inspectation thì mình nên làm trước khi mua nhà không chú?
     
  10. vha08

    vha08 Support

    Ðề: Xin hỏi về việc mua nhà forecloses

    Cháu register và hiến giá mua căn nhà này đi. Không cần agent hay ai hết. Người bán cho lại up to 3% cho người mua, cũng không cần inspection làm gì. Cháu chỉ cần xem gỗ gần chân móng có bị mối hay mục, không, chỉ vậy thôi. Tất cả các thứ khác cháu sẽ phải thay mới hết.

    - Bếp mới ($4500 cabinet & counter top + $2000 tủ lanh, bếp & máy rửa chén = $6500)
    - Phòng tắm mới ($2500 x2 = $5000
    - Sàn nhà ( Resurface hardwood floor $700 + thảm 3 phòng ngủ $700 = $1400)
    - Công tắc điện mới ( LED light bulbs + switches = $200)
    - bình nước nóng mới (Electric $350, gas $450 + $100 labor)
    - Sơn trong ngoài mới ($1200)
    - mái nhà mới ($2800)
     
  11. trangl23

    trangl23 Thành viên mới

    Ðề: Xin hỏi về việc mua nhà forecloses

    Cảm ơn chú đã giúp đỡ con nhưng con không thắng được căn này. VÌ có người khác bỏ giá đến 80k lận.
     
  12. pvinhhung

    pvinhhung Thành viên mới

    Tôi ở Seattle hơn 6 tháng, mới có work permit và SSN, mới có credit card. Chưa tìm được việc làm. Tiền và chi phí thuê nhà nhiều quá gần 2000$/ tháng. Đang dự định bán Nhà ở VN chuyển sang mua nhà ở Washington (Để ở hoặc cho thuê) nhằm giảm gánh nặng tiền thuê nhà nhưng chưa biết xoay như thế nào. Mong anh Hà tư vấn cho các lo lắng sau:
    • Nên mua nhà hay chuyển qua đầu tư dạng khác lấy tiền trang trải
    • Mua nhà bình thường hay qua đấu giá như các bài anh hướng dẫn. Hình như đấu giá cần trãi nghiệm và không dành cho người mới qua phải không? Tôi có đứng tên mua, đấu giá được không? hay phải nhờ ai đó?
    • nếu nhờ ai đó đứng tên chủ nhà thì sau này chuyển lại tốn lệ phí như thế nào
    • Tiền chuyển qua mua nhà có để trong tài khoản của tôi hiện nay được không hay phải nhờ ai đó đứng tên
    • có nên thuê agent mua nhà và kiểm tra đánh giá tình trạng trước khi quyết định mua không?
    Cám ơn anh rất nhiều và mong nhận thông tin trả lời.
    email: pvinhhung@gmail.com
     
  13. foreveralone

    foreveralone Thành viên tích cực

    - mua nhà cũ nào cũng cần trả giá hết. Mấy căn nhà rao bán bình thường anh cũng phải trả cao hơn hoặc ít hơn giá rao bán. Anh phải đi coi nhiu nhà khác nhau, so sanh giữa các nhà đó thì khi đó anh có thể định giá dc căn nhà này khoảng bao nhiu. Căn nhà nào mà anh thấy dc, giá ngon thì người khác cũng thấy vậy, đối với những căn đó thì anh phải trả mức giá cao hơn để mua, chủ yếu chủ nhà thấy giá đó ok thì họ chấp nhận bán, căn nào thấy tệ thì trả thấp xuống.
    - anh đứng tên chủ nhà lun, và Tiền chuyển qua mua nhà để trong tài khoản của anh. Không cần sang cho ai hết vì tiền này la tiền hợp pháp chuyển khoản từ ngân hàng vn wa mỹ
    - anh mới wa chưa bit j thì nên có agent để làm và học hỏi. Tiền trả cho agent thì thằng bán nhà nó trả sau khi bán dc nhà...mướn inspection để coi nhà có hư hỏng j ko thì cũng tốn tiền mà hiệu quả ko có j, nếu anh bit coi thì có thể tự coi dc. Họ chủ yếu coi điện nước, máy lạnh, máy sưởi, trần nhà, móng nhà này nọ vậy thôi.
     
    Thành thích bài này.
  14. pvinhhung

    pvinhhung Thành viên mới

    Chắc chắn rồi! phải trả giá và coi nhà hàng vài tháng.
    Tôi thắc mắc về pháp lý là chưa có thẻ xanh tôi có đứng tên nhà được không? nếu được thì thuế hay chi phí có cao hơn người có thẻ xanh? Nếu tôi đứng 1 mình mà không để tên vợ đứng chung thì chẳng may sau này ly dị cô ấy có đòi quyền đồng sở hữu không?
    tôi không có giấy phép chuyển ngân từ vn sang nên có lẽ tìm đường khác. Tuy nhiên, nếu tk của tôi có nhiều hơn hai trăm k thì liệu có ai hỏi không?
    khi mua nhà thì có ai hỏi "ngân" này từ đâu ra không? bên thuế có hỏi khi mua nhà không? hay phải khai thuế vào cuối năm?
    còn nữa, so sánh việc mua nhà qua đấu giá và mua bình thường qua các quảng cáo từ agents thì có lợi gì? tính cạnh tranh của các đại gia và người nhiều kn đi trước liệu mình có thắng nỗi. nên chọn loại nhà đáu giá nào mà xác suất thắng đấu giá cao. Tôi nghĩ chọn nhà nát rẻ tiền thì đấu dễ hơn, sau này bỏ tiền vào sửa thêm có đúng không? ví dụ mua nhà khoảng 50k bỏ thêm 100k sửa xong ở hoặc cho thuê.
    Cám ơn anh foreveralone rất nhiều
     
  15. foreveralone

    foreveralone Thành viên tích cực

    - về chuyện thẻ xanh có dc ko: anh có thể hỏi agent. Như em đã nói ở trên, người bán sẽ trả tiền cho agent theo tỷ lệ 3% cho agent làm thủ tục rao bán và 3% cho agent giới thiệu người mua thành công. Nếu 1 agent làm cả 2 việc trên thì họ dc thưởng 6% theo giá trị bán của căn nhà. Agent sẽ dẫn anh đi coi nhà, kiếm nhà theo yêu cầu của anh (giá tiền bao nhiu, nhà bao nhiu phòng, bao nhiu bathroom, ở khu nào), anh mún hỏi j họ sẽ trả lời. Nếu sau 1 thời gian mà anh vẫn ko mua dc nhà ưng ý thì anh cũng ko cần trả tiền j cho agent cả. Agent chỉ nhận tiền từ người bán nhà khi thành công thôi.
    - Khi anh bán nhà ở vn thì anh có giấy tờ hợp pháp là tiền bán nhà, anh có thể ra ngân hàng vietcombank ở quận 1 để làm chuyển khoản số tiền đó, nhiu người đã làm như vậy roi. Anh ko chuyển bằng ngân hàng thì khi qua đây làm thế nào anh có thể nạp 200k vào tk ngân hàng đây. Ở khu em thì chỉ cần nạp tiền hơn 5k thôi là bank phải gọi police đến để hỏi coi tiền ở đâu ra. Do đó ko dc trên 5k, mà mỗi lần 5k thì bao giờ mới dc 200k. việc nạp tiền đến đủ 200k như vậy rắc rối và dễ phiền phức lắm.
    - Câu hỏi cuối về so sánh giữa mua nhà trả góp và agent là do anh chưa hiu về cuộc sống bên đây, chưa thấy dc thực tế. Đó là lý do vì sao em nói anh cứ thử kiếm agent nhờ họ dắt đi coi nhà này nhà kia đi, roi mới học hỏi dc, anh ko có trả tiền cho họ đâu mà sợ. Thấy agent nào cà chớn thì đi kiếm agent khác. Mua nhà tốn nhiu thời gian lắm, có người vài tháng, có người hơn 1 năm mới kiếm dc nhà ưng ý
     
  16. foreveralone

    foreveralone Thành viên tích cực

    còn 1 điều nữa là ngay cả khi anh trả giá thành công, anh sẽ đặt cọc khoảng $50 hay $100 j đó, chủ nhà cho anh khoảng 1 tuần để coi căn nhà và quyết định có nên tiến hành làm hợp đồng hay ko...trước khi hợp đồng và tiền bạc dc hoàn thành, thì chủ nhà hay anh cũng đều có thể hủy việc mua bán nhà dc cả, anh có thể hỏi agent, họ sẽ nói rõ cho anh bit.
     
  17. pvinhhung

    pvinhhung Thành viên mới

    Cam ơn em nhiều
     

Chia sẻ trang này